C’est en vendant des paréos importés de Bali aux Antilles que l’envie a pris à Benjamin de venir visiter cette petite île d’Indonésie. Finalement, de voyages en découvertes, il s’est installé ici il y a plus de 12 ans déjà et a fini par lancer sa petite agence à Seminyak, « Bali Immobilier ». Cet autodidacte dynamique et organisé, mise beaucoup sur sa connaissance du terrain, sa maîtrise de la langue et surtout ses bons rapports avec les Indonésiens pour faire marcher sa petite affaire qui tourne à plein régime depuis près de trois ans. À son lancement, l’entreprise proposait ses services sur un spectre très large : de la vente de terrains à la construction de villas, Benjamin a touché à tout et a choisi finalement de se concentrer sur la vente, le management de villas et le conseil.
« Le plus étonnant à Bali, ce sont ces nouveaux expatriés qui arrivent et achètent n’importe quoi sans vraiment savoir où ils mettent les pieds. Ils font des affaires les yeux fermés et sont capables de transférer des centaines de milliers d’euros sans même avoir signé un papier », nous déclare d’emblée Benjamin. Certainement sous le coup d’un enchantement, gagnés par la beauté de l’île et la gentillesse de ses habitants, certains acheteurs se retrouvent avec un terrain non-constructible, sans chemin d’accès, avec des papiers qui ne sont pas aux normes ou encore sans contrat du tout. « Il m’est arrivé dernièrement de vouloir racheter une parcelle vers Umalas au détenteur étranger d’un lease hold. En fait, ce vendeur de toute bonne foi et qui se reconnaîtra, ne s’était même pas rendu compte que non seulement son nom ne figurait nulle part sur son acte de lease
hold ( ?!) mais en plus, il était prêt à vendre une parcelle qu’il ne possédait pas encore sur toute la durée puisqu’il n’avait pas fini de payer au propriétaire de la terre ! » Ce genre d’arnaques est malheureusement fréquent à Bali. Sur ce chapitre, Benjamin souligne parfois les manquements de certains notaires : « Lorsque l’on est acheteur, il faut à tout prix choisir soi-même son notaire pour éviter toute connivence entre le vendeur et le notaire qui pourrait aller contre l’intérêt de l’acheteur ! » Il met également en garde contre les consultants/vendeurs à double casquette à qui on demande un service « mais qui finissent toujours par essayer de vendre leurs produits. »
Pour éviter ces désagréments à ses clients, Benjamin s’impose une rigueur exemplaire dans son travail, mais il reconnaît que les démarches sont longues et fastidieuses : vouloir tout faire dans les normes prend du temps, ce que certains ne tolèrent pas. « Parfois, je rate une affaire parce que je me suis ordonné une procédure et que je m’y tiens, les clients ou les vendeurs pressés vont alors voir ailleurs. » Il est vrai que beaucoup de touristes conquis par l’île et attirés par les prix encore en deçà de la moyenne européenne, souhaitent se lancer dans la grande aventure de l’achat immobilier à Bali et ont tendance à brûler des étapes en pensant qu’on peut « toujours s’arranger ». Benjamin, qui vend également ses précieux conseils aux particuliers, rencontre beaucoup de clients, la plupart français, qui cherchent de l’aide pour leurs démarches, mais aussi de nouveaux propriétaires qui aimeraient se sortir d’un mauvais pas. « C’est le plus difficile dans mon travail : rattraper les bêtises ou les arnaques déjà scellées », dit-il. Car entre les locations longue durée (Lease Hold), les achats en prête-nom (Free Hold) et l’Hak Pakai (droit d’usage), le nouveau venu à Bali a de bonnes raisons de se sentir perdu.
« Les Français préfèrent généralement le Lease Hold au Free Hold. Bien qu’ils ne soient pas réellement propriétaires du terrain, avec 25 ans de contrat renouvelable* et les pleins pouvoirs pour modifier, construire ou exploiter les lieux à loisir, ils y trouvent souvent leur compte ». Le Free Hold consiste à acheter un bien au nom d’un citoyen indonésien. En effet, comme la loi n’autorise pas les étrangers à posséder une terre, cette démarche a été adoptée par la plupart des notaires et est aujourd’hui assez bien maîtrisée. 90% des acheteurs particuliers choisissent une de ces deux méthodes, mais ignorent qu’il existe une alternative, l’Hak Pakai. Ce type de contrat, très similaire au Lease Hold, est un droit d’usage établi par les autorités indonésiennes aux étrangers pour 25 ans renouvelables une fois pour 20 ans puis 25 ans soit un total de 70 ans, mais permet au propriétaire étranger d’avoir un acte à son nom. En revanche, l’Hak Pakai ne permet pas la location. Une fois que le choix est arrêté sur un type de contrat, il reste encore à trouver la villa parfaite ou le bon terrain. Pour cela, le métier ne s’invente pas, il faut savoir où on met les pieds.
Si l’agence de Benjamin marche aussi bien, c’est donc en partie parce que cet expatrié débrouillard sait « où regarder, ce qu’il faut vérifier et comment s’y prendre avec les locaux. » Alors, pour vendre ses maisons, entre 150 000 et 600 000 euros avec une médiane à 250 000 euros, il sait quel produit proposer – « il y a des styles de villas qui partent bien mieux que d’autres, c’est clair » -, mais il sait également où les trouver. « Les gens préfèrent rester près de tout, les villas qui partent le mieux sont à proximité de Seminyak ; passé Canggu, c’est beaucoup plus difficile de faire affaire », explique-t-il. Finalement, il va au-devant des besoins de ses clients, qui ne restent pour la plupart à Bali que quelques semaines par an, et leur propose de s’occuper entièrement de leur villa pendant leur absence. « En choisissant une formule all in one, les propriétaires ne s’occupent de rien. Je recrute le personnel, règle les factures, gère la maintenance et fais la promotion des villas à louer. Tous les mois, mes clients reçoivent un compte-rendu complet de l’état de leur villa avec les factures et n’ont rien à gérer depuis la France, juste à profiter des revenus que je leur envoie en attendant de venir profiter de leur villa lorsqu’ils le souhaitent », détaille-t-il.
Conseiller, manageur, vendeur… Benjamin chouchoute ses clients à tous les niveaux et prend soin de ses employés indonésiens. Très occupé, il avoue tout de même se coucher tous les soirs avec la sensation de ne pas avoir accompli le 10ème de ce qu’il aurait souhaité faire dans la journée. Éternel infatigable, il parle de son métier avec passion et professionnalisme et prévoit déjà l’avenir. « J’ai plein de projets en préparation et je m’apprête à élargir mon marché », glisse-t-il. Mais il préfère ne pas trop en dire pour le moment.
*Les députés indonésiens viennent de voter le passage à 60 ans de la durée de contrat.
