Qu’est-ce qui a changé sur la législation des PMA, en particulier sur l’immobilier ?
Sujono : Un étranger ne peut plus posséder 100% d’une entreprise. Le maximum est désormais de 95% et encore cela ne s’applique qu’aux grosses boites qui investissent dans des secteurs comme le pétrole, l’électricité, le nucléaire… Pour les autres, la répartition est de 50-50 entre l’investisseur étranger et un partenaire indonésien. A 50-50, il faut avoir confiance dans son associé car il est difficile de prendre des décisions à deux. Incontestablement, cette nouvelle disposition va porter un coup au marché immobilier destiné aux étrangers. D’autant qu’il n’y avait pas d’alternatives satisfaisantes à la constitution d’une PMA pour leur permettre d’accéder à la propriété.
Martial Dosda : La nouvelle loi promulguée le 26 Avril 2007 révoque les anciennes dispositions de la loi numéro 1 datée du 10 Janvier 1967 et gouverne désormais l’investissement étranger en Indonésie. Ce changement actualise la liste d’activités entièrement ou partiellement prohibées pour les étrangers et actualise par ailleurs la liste des activités commerciales et industrielles (bidang usaha) ouvertes à l’investissement. Les investisseurs étrangers ne peuvent plus désormais posséder la majorité des actions (saham) au sein d’une PMA dans le secteur de l’immobilier, des spas, des hôtels, restaurants et agences de voyages, etc. Le maximum d’actions en portefeuille est fixé a 50% pour les immeubles. Le droit de construire (Hak Guna Bangunan) est passé à 95 ans. Dans d’autres secteurs tels les mines, le gaz, le pétrole, la pharmacie, les services médicaux, l’investisseur étranger peut posséder de 75 a 95% des actions. Certains champs d’opérations sont totalement fermés, comme les taxis, le management des fréquences radio, l’exploitation des éponges, les casinos… L’atmosphère du texte est largement favorable aux investisseurs étrangers désireux d’entrer en contrat sous forme de joint-venture avec des investisseurs domestiques, sociétés et/ou, de simples individuels. Ces derniers parfois sans un sou vaillant. Plus pour longtemps.
Alain-Pierre Mignon : Il n’y a pas de changements sur la législation des PMA spécifiques à l’immobilier. Il existe des conditions différentes qui régulent l’accès à certains secteurs d’activités. En ce qui concerne l’immobilier, le texte dit : « For hotel with 1-2 stars, boutique hotels, other accommodation services (motels and lodging services), home stay/lodging of similar kind are list of business where the maximum of foreign capital ownership is 50% (page 18 & 44) ». Ce qui signifie qu’il est impossible pour les nouveaux projets de moins de 3 étoiles d’obtenir l’autorisation du BKPM pour un investissement étranger à 100%. Nous travaillons avec le BKPM afin de connaître les critères utilisés qui déterminent l’appellation 1, 2, 3, 4 et 5 étoiles….
Est-ce que les actuels propriétaires de PMA sont concernés par cette nouvelle loi ?
Sujono : Oui, si la boite a moins d’un an, il leur faudra se conformer à la nouvelle législation en trouvant un partenaire indonésien à hauteur de 50 %. Non, si la société est plus ancienne, toutefois, en cas de changement des statuts ou diversification des activités, les nouvelles régles devront être appliquées. Notons toutefois qu’avant, une PMA devait être renouvelée tous les 30 ans, la nouvelle loi ne prévoit un renouvellement que tous les 95 ans.
Martial Dosda : Pour ceux, possesseurs de PMA (Penanaman Modal Asing) en construction, qui n’ont pas encore leur I.U.T (Ijin Usaha Tetap), la licence permanente, il faudra que leur structure soit requalifiée complètement et les actes refaits en conformité avec la nouvelle loi sous peine de perdre leur droit et leurs parts. Il en va de même avec les PT locales, (Perseoran Terbatas) qui ont jusqu’au 25 avril 2008 pour se mettre en conformité avec la loi et refaire leur akta. Le tout est aussi sous-tendu par une volonté de collection fiscale : T.V.A, impôt foncier, taxes sur immeubles bâtis, impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés plus withholding tax, un impôt à la source pour éviter l’évasion. Le capital des PMA, 200 000 US$ mini, doit être déposé de suite après l’acte (akta pendirian). Si vos papiers sont complets, la légalisation vous sera délivrée. Voyez votre agent et donnez lui un mandat pour soumettre votre demande. Sélectionnez aussi un bon conseil juridique et fiscal. Le parrainage pour vos papiers d’immigration par le biais de ces sociétés non encore parfaites sera peut-être rejeté. Quoique, sur « recommandation », des solutions sont envisageables. Voyez vos sponsors, faites revérifier leurs actes avant d’entrer en convention avec eux. Choisissez un agent autorisé qui possède une licence en bonne et due forme.
Alain-Pierre Mignon : Les actuels propriétaires n’ont rien à craindre à partir du moment où ils ne modifient pas la structure ni le capital de leur entreprise. Tout changement devra respecter la nouvelle réglementation.
Pensez-vous que les nouvelles dispositions favorisent l’investissement étranger ?
Sujono : Bien évidemment non. Cela devient bien plus difficile pour les étrangers. En appliquant cette loi, l’Indonésie ne fait que s’aligner avec les dispositions qui prévalent en la matière dans l’ASEAN (Association of South-East Asian Nations), dont elle est membre. En tant que conseiller, je reçois beaucoup d’appels de gens inquiets qui se demandent ce qu’ils vont faire. Cela a bien sûr mis un coup d’arrêt à toutes les constitutions de PMA en cours dans mon agence. Incontestablement, le passage entre l’ancienne loi et la nouvelle est bien trop abrupte.
Martial Dosda : Plus de certitudes légales sont à portée de main mais un effort d’adaptation doit être fait afin de nous conformer aux lois, règles et décrets. Cette loi est nécessaire pour imposer aux investisseurs étrangers une discipline accrue. A long terme, je prévois aussi grâce à cette nouvelle loi, plus de transparence, plus d’équité, peut-être moins de discrimination et plus d’efficacité en justice. Dès que l’effet d’annonce sera passé, nous pourrons travailler sereinement et veiller au grain. Pour le moment on fait de la psychologie. L’avenir n’est pas si noir, relax ! Créer une compagnie locale PT est toujours encore une vraie solution pour ceux qui veulent s’immerger dans les affaires en Indonésie à relativement peu de frais. Disons que, « low profile » est un bon qualificatif pour ces structures servant plus ou moins directement des intérêts étrangers. Toutefois, il vous faudra passer des contrats en béton armé avec vos partenaires et les intéresser. Saisir cette nouvelle loi sous un éclairage avantageux et sa lecture, entre les lignes, est une affaire de professionnels. Bon vent à toute personne commise à une Indonésie plus juste.
Alain-Pierre Mignon : En ce qui concerne ces nouvelles dispositions, elles favorisent les investissements importants et interdisent l’accès légal aux investissements plus modestes. C’est d’ailleurs la tendance dans tous les domaines. Pour plus de détails n’hésitez pas à contacter le service juridique de la Chambre de Commerce et d’Industrie Franco-Indonésienne.
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