Une des priorités lorsque vous arrivez à Bali est de trouver – la plupart du temps, rapidement – un logement. Les offres sont nombreuses, « villa for rent », « disewakan rumah » jalonnent les bords de route. Il vous suffit de composer le « HP » du propriétaire indonésien et quelques jours plus tard… de poser, enfin, vos valises. Finalement, vous êtes devenus locataires sans formalité particulière si ce n’est bien sûr celle du paiement en avance d’une année ou plus de loyers et, à moins qu’il ne s’agisse d’une location à long terme et/ou d’un enjeu financier important, vous n’aurez peut être pas pris soin de garantir vos engagements. Cependant, fort de l’expérience malheureuse de certains de nos compatriotes, mieux vaut s’entourer de quelques précautions et ne pas hésiter à faire appel à un notaire.
« Hukum Perdata », le Code Civil indonésien consacre les articles 1548 à 1600 au contrat de bail « sewa-menyewa ». Sans pouvoir être exhaustif, il est utile d’énoncer ici quelques règles de base.
– s’agissant de la durée du bail, il n’y a pas de durée minimale. Il peut être consenti pour une durée maximale de 20 ans qui pourra être reconduite. Proche de notre législation, le bailleur se doit de maintenir les lieux loués en bon état de sorte que le locataire puisse en jouir sans inconvénient.
– les grosses réparations sont à la charge du bailleur, celles qui résultent d’un usage du locataire sont à la charge de ce dernier.
– le droit indonésien ne prévoit pas de dépôt de garantie (ou caution), en revanche liberté est laissée au bailleur de demander le paiement à l’avance de plusieurs mois de loyers.
– la sous-location est libre.
– tout agrandissement ou modification supposent l’accord du propriétaire et la demande préalable auprès des autorités compétentes, le Dinas Cipta Karya, d’un permis de construire (IMB en indonésien)
– le montant du loyer est librement fixé, il n’y a pas d’indexation légale.
– le contrat établit par le notaire ne manquera pas de rappeler les droits et obligations de chacune des parties ainsi que les accords particuliers que vous aurez pris éventuellement avec votre bailleur.
Le notaire se chargera également de vérifier l’identité de votre bailleur et sa qualité de propriétaire. Il faut savoir que la plupart du temps, les époux sont mariés sans contrat, de sorte qu’ils ne peuvent disposer l’un sans l’autre d’un bien commun (règle qui est la même pour nos régimes matrimoniaux). En conséquence, l’autre époux devra intervenir à l’acte. S’ils ont des enfants de sexe masculin, eux aussi devront intervenir à l’acte (seuls les garçons sont concernés, les filles n’entrent pas dans la succession). Si votre bailleur est l’héritier du bien loué, il devra produire un écrit faisant état de ses origines, en quelque sorte un arbre généalogique, « silsilah » en indonésien. Ce document doit être contresigné par le Banjar, le Kades, ou chef de village et le Camat, ou chef de district. S’il y a plusieurs héritiers, tous devront intervenir à l’acte ou déléguer leur pouvoir à l’un d’entre eux. Quant à vous, en votre qualité de locataire, vous aurez à fournir la photocopie de votre passeport laquelle restera au dossier du notaire.
Le montant du loyer mensuel et les sommes que vous aurez versées à ce titre seront bien sûr consignés à l’acte de sorte qu’il n’y aura aucune ambiguïté entre vous et votre bailleur. Le contrat de location notarié assure la sécurité de vos relations avec le bailleur. Si en cours de bail des difficultés surgissent, le notaire sera là pour prendre les mesures nécessaires. Et si contentieux il doit y avoir, il vous sera bien plus aisé de faire valoir vos droits avec en main un acte notarié. Enfin, sachez que les honoraires du notaire s’élèvent à 1% de la transaction.
