Septembre 2015. Nous n’avons pas purgé notre site internet de cet article écrit par une de nos contributrices en 2008 mais un ministre du gouvernement Jokowi a rappelé dernièrement que le free hold (hak milik) était strictement interdit pour les étrangers. Nous incitons vraiment les primo acheteurs en Indonésie à ne pas céder aux sirenes du “ne vous inquiétez pas, on va vous trouver un bon prête nom” ou “c’est le seul moyen pour revendre votre bien”. Il existe plein de solutions pour sécuriser son achat en Indonésie, prenez conseil auprès de plusieurs professionnels.
Le droit indonésien pose le principe selon lequel « seule une personne physique de nationalité indonésienne peut acquérir en pleine propriété une terre ». La loi de 1996 relative à la propriété limite quant à elle le transfert de propriété à 25 ans renouvelables. En conséquence, pour mieux saisir les techniques légales mises en place, écartons de nos esprits les notions de « transfert de propriété » et d’« acte d’achat » telles que nous les entendons culturellement.
Ainsi, si vous envisagez d’acheter un terrain, deux options vous sont offertes et ce, quelle que soit la nature de votre visa : une acquisition au moyen d’un prête-nom ou une acquisition en nom propre.
La première option est communément appelée « Hak milik », droit de propriété avec prête-nom.
Le « Hak milik » vous associe obligatoirement à une personne de nationalité indonésienne qui devient juridiquement votre prête-nom. C’est donc cette personne qui signe l’acte d’achat chez le notaire, en votre présence bien sûr et ce, en votre nom et pour votre compte. Tout un panel d’actes juridiques a été élaboré par les professionnels pour sécuriser au maximum la transaction. Parmi les procédés les plus courants, on revient à… une location : le prête-nom vous loue le terrain pour une période de 25 ans renouvelable une fois et vous donne à l’avance tous les pouvoirs. La prise d’hypothèque en votre faveur fait qu’aucune transaction ne peut être opérée sans que vous ne soyez au préalable avisé. Certains notaires établissent encore des testaments : le prête-nom vous désigne en qualité d’héritier.
A noter que cette transaction est sujette à une taxe calculée sur la valeur du terrain fixée par les autorités.
A noter aussi que le titre porte le nom du prête-nom et que cet achat est de droit consenti pour une durée déterminée.
Cette modalité d’achat a la faveur d’une grande majorité des étrangers installés à Bali depuis de nombreuses années. Il est vrai que la pratique est courante désormais et que les notaires maîtrisent les techniques juridiques destinées à sécuriser au maximum l’opération.
La seconde option dite « Hak pakai », instaurée en 2004, confère un droit d’usage du terrain que vous achetez, un peu comme les concessions que l’on rencontre en Amérique latine. Elle donne lieu à l’établissement d’un titre, un certificat, à votre nom, quelle que soit la nature de votre visa. Elle ne peut concerner en théorie qu’un terrain dont la surface n’excède pas 20 ares. En réalité, plus ou moins selon la région
dans laquelle le terrain est situé. Qui plus est, le « Hak pakai » n’est pas reconnu partout à Bali.
Le terrain acquis sous ce statut doit avoir un usage privé. C’est-à-dire la construction d’une habitation et le titre est unique, autrement dit vous ne pouvez pas être titulaire de plusieurs terrains à la fois.
Quant à la durée de ce droit d’usage et la taxe qu’elle engendre, les avis et les pratiques divergent. Là, on peut obtenir un titre pour 25 ans renouvelables, ici en revanche, le titre n’est acquis que pour 25 ans et le renouvellement implique un autre acte notarié. D’aucuns prennent pour acquis ce renouvellement, pour d’autres c’est un point d’interrogation. S’agissant de la taxe, théoriquement fondée sur la valeur vénale du terrain au moment du renouvellement, son montant n’étant pas préalablement fixé, on reste dans le flou.
En résumé, le « free hold », c’est une statue de bronze dont les pieds sont moulés dans la glaise. Nul n’est prophète en son pays et ici, personne n’est propriétaire chez les autres. Mais ne faisons pas de mauvais esprit …
