Tout d’abord il est important de souligner que la loi indonésienne ne permet pas encore aux étrangers de posséder un titre de pleine propriété (Hak milik, ou Freehold) pour un terrain en Indonésie. La première solution qui s’offre aux étrangers est alors de signer un contrat de location (Hak sewa, ou Leasehold). Cela veut dire qu’un étranger peut acheter une habitation mais que le titre de propriété de la terre restera entre les mains du bailleur (indonésien).
IL existe ainsi plusieurs types de contrat de location : En premier lieu vient l’option la plus recommandée pour la propriété, le droit d’usage (Hak pakai, ou right to use). Ce droit d’usage est totalement reconnu dans la loi indonésienne et peut être rédigé directement au nom de l’acheteur étranger. Ce contrat exclusivement conçu pour les individus est interdit aux entreprises étrangères (à l’exception de celles qui ont pour objet de vendre à des étrangers). Le hak pakai est une méthode pour que les étrangers puissent jouir de l’usage d’une terre en leur nom propre. Ce contrat de droit d’usage de 25 ans est renouvelable trois fois (en accord avec le détenteur du titre de propriété), ce qui peut offrir une jouissance de la terre d’une durée de 100 ans. A noter :
Le hak pakai est un titre transférable entre étranger moyennant des commissions notariales et des taxes de transfert au gouvernement.
Le hak pakai peut être hypothéqué
Seulement 1 hak pakai peut être obtenu en Indonésie par un étranger. Ce hak pakai ne peut concerner au maximum qu’une terre de 50 ares soit 5000 m2.
Ensuite, nous avons la propriété commune (corporate ownership) qui vous offre la possibilité de créer une société PT PMA (société à responsabilité limitée en Indonésie). La création de ce type de société débouche sur un contrat de location de la terre de 30 ans. Contrat qui possède aussi un droit d’extension (+20 +30), chaque extension restant sujette à taxation. Toute compagnie (locale comme étrangère) peuvent obtenir un permis de construire (Hak Guna Bangunan, ou building licence). Mais les inconvénients de cette solution pour un individuel sont le coût d’établissement de la société, ainsi que le fait que comme une société étrangère l’individu sera répertorié auprès des services fiscaux. Cette solution s’adresse donc plutôt aux professionnels ou à ceux qui souhaitent investir dans plusieurs terrains.
Enfin, il reste la possibilité d’utiliser un prête-nom indonésien. Cela se traduira par un accord contractuel entre un étranger et un local (qui, lui, possède un Hak milik). Dans ce cas un local prend un titre de propriété pour le compte d’un étranger. Ce contrat d’hypothèque spécifie qu’un indonésien a emprunté de l’argent pour acheter un domaine, l’hypothèque est d’ailleurs légalement reconnue en Indonésie.
