La population urbaine indonésienne vit une croissance effrénée. Mais les villes, en premier lieu Jakarta, sont en situation de saturation. Les tours d’appartements semblent donc être une solution au problème de logement. Mais la gestion de celles-ci laisse apparaitre des risques importants pour leurs utilisateurs…
Muhadkly MT, plus populaire sous le nom d’Acho, est un jeune comédien indonésien vivant dans un appartement de Green Pramuka City, dans le centre de Jakarta. Comme d’autres habitants de ce complexe de tours d’appartements, il était frustré d’être ignoré et de ne pas pouvoir entrer en contact avec les promoteurs du complexe afin de leur exposer ses griefs quant à leur management. En mars 2015, c’est donc sur son blog qu’il a exprimé sa rancœur, expliquant entre autres comment le syndic augmente les charges unilatéralement, ne tient pas sa promesse de construire des espaces verts, n’assure pas la maintenance des parkings ou les difficultés liées à l’obtention d’un certificat de propriété.
En novembre 2015, sans jamais prendre contact avec lui ni l’en informer, les promoteurs du complexe ont porté plainte contre Acho pour diffamation en ligne, un crime en Indonésie selon la très controversée et très ambigüe loi sur l’information et les transactions électroniques. Deux ans ont passé et en avril 2017 Acho fut convoqué pour être interrogé avant d’être mis en examen en juin dernier et de faire face à une condamnation pouvant aller jusqu’à quatre ans de prison.
Personnage public, Acho a vu son histoire bénéficier d’une couverture médiatique. Les réseaux sociaux s’en sont ensuite emparé pour dénoncer une injustice, et la police a dès lors préféré arranger une médiation entre les deux parties. Celle-ci a été efficace puisque le management de Green Pramuka City a récemment décidé de retirer sa plainte. Mais qu’en serait-il advenu si Acho n’était pas célèbre et si cette histoire n’avait connu aucune résonance médiatique ?
Carences sur la législation concernant les appartements
Une rapide recherche sur Internet et sur les réseaux sociaux laisse à penser que l’exemple d’Acho est loin d’être un cas isolé. Certains médias couvrant cette histoire ont même suggéré qu’à Jakarta, 90% des appartements vendus font l’objet de litiges entre propriétaires et promoteurs. Si le chiffre est difficile à vérifier, le gouvernement local ne nie pas l’existence du problème. En janvier dernier, pendant qu’Ahok et Djarot faisaient campagne pour le poste de gouverneur de la capitale, Sumarsono exerçait l’intérim. Il expliquait alors recevoir de nombreuses plaintes de propriétaires d’appartements devant faire face à de longues et parfois violentes disputes avec les promoteurs. Selon lui, le problème vient de l’absence de législation sur les appartements en Indonésie. Le parlement a bien voté une loi sur les appartements en 2011, mais le ministère des Travaux Publics et du Logement n’en a jamais fourni les nécessaires décrets d’application.
Les syndics de copropriété, pourtant obligatoires, sont très souvent non reconnus par les propriétaires car la plupart du temps créés par les promoteurs eux-mêmes afin d’assurer leur contrôle sur les décisions collectives. Le vide juridique permet ainsi aux promoteurs d’exercer un pouvoir de nuisance sur les propriétaires. Il est ainsi commun que les promoteurs gardent le contrôle sur les services publics tels que l’eau, l’électricité ou le gaz après la construction des propriétés. Ceux-ci peuvent alors augmenter de 30 à 50% les prix publics de l’eau ou de l’électricité. Si les propriétaires refusent de payer, les services d’eau ou d’électricité leur sont généralement coupés.
Le bilan sur les HLM est tout aussi catastrophique
Si le vide juridique entourant les tours d’appartements permet aux promoteurs d’optimiser leur rentabilité, souvent au détriment des propriétaires, le concept même d’habitation communautaire semble échapper à la culture indonésienne. Si le ciel de Jakarta ou des autres grandes villes indonésiennes n’est pas plus chargé en immeubles, c’est aussi parce que la culture locale est tournée vers la maison individuelle. Il n’y a par ailleurs jamais eu de plan à grande échelle ni de véritable volonté politique de développer le parc d’habitations à loyer modéré pour les classes populaires.
Ces dernières années, l’ancien gouverneur de Jakarta Ahok a initié la construction d’un parc HLM dans la capitale, les Rumah Susun, notamment à l’intention des populations pauvres évincées des bords des rivières de la ville. Mais le gouvernement local fait aujourd’hui face à des dizaines de milliers de retards de paiement de loyer qui plombent ses caisses, empêchent la maintenance adéquate des habitations, provoquant aujourd’hui l’éviction de ces mêmes populations et remettant peut-être demain en cause l’existence même de ces habitations à loyers modérés, entre 150 000 et 450 000rp par mois.
Sans (r)évolution juridique et mentale, l’Indonésie se prépare ainsi à une grande crise du logement urbain. D’après la Banque Mondiale, l’Archipel a déjà le plus rapide taux d’urbanisation parmi les pays asiatiques, plus rapide même que la Chine et l’Inde. A l’heure actuelle, environ 180 millions des 260 millions d’Indonésiens (soit près de 70%) vivent dans des villes de moyenne et grande taille. La population urbaine en Indonésie croit en moyenne de 4,4% par an, un taux qui n’est malheureusement pas contrebalancé par une croissance économique suffisante. La raison en est simple : les villes indonésiennes sont déjà surpeuplées et incapables de supporter le flot d’individus se déversant chaque année sur leur territoire. Ainsi les nouveaux-venus ne peuvent bénéficier des avantages de vivre en ville et ne font en réalité qu’ajouter aux problèmes urbains déjà existants, dont celui du logement.
La situation est manifeste à Jakarta, où les terrains inutilisés sont désormais quasi inexistants. La solution vient effectivement du développement du logement vertical. Selon une étude de Colliers International, 114 nouvelles tours d’habitation vont être construites dans la capitale entre 2017 et 2019, soit près de 60 000 appartements. Ces développements pourraient permettre un ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier. Mais sans évolution majeure de la loi et des mentalités, ils ne représenteront rien d’une solution durable.
