Opter pour la location d’un terrain, sur lequel vous allez ériger la villa de vos rêves, présente des avantages de simplicité, de sécurité mais aussi un intérêt financier.
La simplicité : la procédure administrative est allégée et la rédaction de l’acte (lease agreement) est rapide même s’il faut obligatoirement faire appel à un notaire,
La sécurité : parce qu’il s’agira d’un acte notarié (cf. La Gazette de Bali n°33 – février 2008) et que le notaire vérifiera l’identité de votre loueur, son titre de propriété, etc. Et parce que quelle que soit votre nationalité, quelle que soit la nature de votre visa, la législation indonésienne vous reconnaît pleinement à ce jour le droit de louer un terrain à moyen ou long terme.
Il faut se référer essentiellement au Hukum Perdata (le Code Civil indonésien) pour retrouver les textes législatifs en matière de location et ce, en combinaison avec la loi numéro 40 de 1996 qui concerne la propriété du sol. En effet, si au terme du Hukum Perdata, aucune durée pour la location n’a été prévue, en revanche, le législateur de 1996, soucieux de préserver les terres de ses citoyens, a limité le transfert de propriété à 25 ans, avec possibilité d’extensions pour la même durée (article 45 de la loi). Devant la contradiction de ces deux textes, la jurisprudence a donc étendu la limitation de durée à la procédure de location.
En pratique, dans le contrat, seront indiquées : la durée initiale de la location et, en fonction de vos objectifs, une ou plusieurs possibilités de renouvellement dans la limite de 25 années chaque fois.
Le contrat prendra automatiquement fin à son terme ; il ne peut être révoqué qu’en cas de non paiement du loyer à la date convenue et ce, sans formalité ou procédure juridique particulières (article 1266 et 1267 du Hukum Perdata).
Sera également fixé l’indice de référence du prix du loyer : dollar, euro ou or.
S’agissant des taxes : il est d’usage que celles qui ont trait au terrain soient à la charge du locataire (compte tenu du fait que le propriétaire n’a plus ni l’usage ni la jouissance de sa terre, il n’en n’est plus redevable). Le propriétaire demeure en revanche naturellement tenu des impôts sur le revenu et autres taxes engendrées par la transaction.
Sur ce terrain dont vous aurez l’usage et la jouissance à long terme, une construction pourra être édifiée, permanente ou non. Cette construction pourra éventuellement être cédée ou louée sans qu’à aucun moment le propriétaire du terrain ait un quelconque droit de regard sur vos transactions.
Bien sûr, il faudra faire une demande de permis de construire (IMB), qui sera faite au nom du propriétaire et pour votre compte (le mieux est de le prévoir au contrat). Si vous avez un « Kitas », en revanche, la demande est naturellement faite à votre nom. Le coût de l’IMB varie en fonction de la région dans laquelle votre terrain est situé,
et de la surface de votre construction. L’administration a des barèmes. Il conviendra aussi d’acquitter auprès du banjar la « taxe d’usage », là encore le montant varie
selon le lieu.
A noter encore qu’il existe sur le principe une taxe à la construction qui peut vous être réclamée. Elle émane obligatoirement du département et se base sur des barèmes administratifs ; si elle vous apparaît trop élevée, n’hésitez pas à discuter avec l’autorité compétente, tout peut se négocier.
Respectueux des coutumes locales, vous n’omettrez pas de faire procéder aux cérémonies d’usage en référence au calendrier balinais avant et à l’issue des travaux.
A la fin du contrat, le propriétaire reprend possession des lieux. En théorie, le terrain doit être débarrassé de tout édifice. A vous peut-être de prévoir le plus possible de « knock down » ou de négocier avec votre propriétaire quelques années supplémentaires en échange du maintien de la construction à votre départ.
Enfin, ne perdons pas de vue l’intérêt financier de la location qui, en référence au marché actuel, représentera en moyenne, sur 20 ans, 30 à 40% du prix d’un terrain en pleine propriété… sujet qui sera développé dans un prochain article.
