Le Karma Kandara Resort à Bali, niché sur une falaise à la pointe sud de Bukit, est devenu en quelques années un des hôtels de luxe les plus courus de l’île. Sachant mêler le raffinement et la beauté de rigueur pour ce type de villégiature à des fêtes dans son Beach Club qui font défiler les meilleurs DJ dès l’après-midi, la Karma Kandara est aujourd’hui placé sur tous les radars de la branchitude de Bali alors que sa position géographique est loin d’être centrale. Avec Sébastien Marteau, son dynamique GM lui-même fêtard invétéré, découvrons les ficelles d’un succès construit en quelques années…
Il faut le dire en préambule, les hôtels de Bukit ont tous une réputation de luxe indécent et des vues sublimes à offrir à leurs clients, mais quasiment aucun n’a jamais eu la moindre aura sur la scène de la night balinaise, et ce malgré quelques tentatives dont nous tairons le souvenir. Ce n’est pas le cas du Karma Kandara qui a assis sa notoriété d’endroit branché sur les fameuses fêtes de son Beach Club et, le jour de notre visite, se profilait l’après-midi « Essential Ibiza Music ». Mais ne réduisons pas non plus l’endroit à ses teufs qui vont venir les beautiful people à la pointe de Bukit en plein après-midi, même si cela reste encore un miracle largement… inexpliqué. Sébastien Marteau, GM du site depuis 14 mois, nous reçoit dans le restaurant Di Mare, l’établissement culinaire du resort à la vue à couper le souffle. Pour ce Français de 40 ans, établi à Bali depuis 6 ans, le succès de l’endroit n’est pas une surprise même si, dans le milieu, une telle enseigne est réputée difficile à gérer. Les GM se sont d’ailleurs succédé sans relâche en 8 ans et il est de loin celui qui est resté le plus longtemps en poste. Sébastien Marteau aurait-il la façon de faire qui convient à ce genre de mastodonte de l’hôtellerie ?
« En effet, le Karma Kandara est un village de 77 villas, soit 195 chambres réparties sur 5 hectares. C’est indiscutablement un des plus gros complexes de villas de Bali. D’ailleurs, l’an prochain, nous allons construire 12 nouvelles villas ainsi qu’une quarantaine d’appartements », nous lance ce viticulteur amateur à ses heures, qui possède des vignes au domaine de Séguéla dans le Languedoc-Roussillon. Le groupe Karma possède 27 hôtels dans le monde et celui de Bali a été voulu comme une enseigne. Le navire-amiral avait donc besoin d’un commandant et Sébastien Marteau avait le profil… et l’envie. « J’ai toujours décidé de ma carrière en fonction de mes goûts personnels. J’aime les beaux endroits exotiques, je ne pourrais pas gérer un hôtel en ville. Avant, je suis passé par les Maldives, Maurice, Bora Bora… Et puis, si j’entends de la musique classique ou de la flûte de pan au lobby, je sais que ce n’est pas pour moi », raconte-t-il avec malice.
Des villas entre 275 000 et un million de dollars
Depuis qu’il est à Bali, Sébastien Marteau a exercé dans d’autres établissements réputés de l’île, de Seminyak à Ubud. Il avait également travaillé auparavant au Karma Kandara au poste de F&B. « Je gérais les parties du Beach Club. On m’avait dit de faire vivre l’endroit. J’ai donc appliqué la recette DJ/langouste grillée/plage propre/bikini », lance celui qui aime mixer de temps en temps et connait toute la scène électronique, « une valeur ajoutée » selon lui. Depuis décembre dernier, ce sont les foam parties qui déchainent l’hystérie et il y a en moyenne 250 à 350 personnes à chaque party du Beach Club. Aujourd’hui marié à une Indonésienne, ce GM plutôt cool et décontracté a fait au départ une formation de chef. Diplômé de l’école hôtelière de Paris, il a aussi un diplôme de « Strategic Management » de la Cornell School of Hotel Administration à New-York.
Le modèle économique du Karma Kandara est différent des autres hôtels. Chaque villa, chaque appartement, appartient à un propriétaire différent. « Ce système nous permet d’avoir un établissement qui ne nous a rien coûté. C’est un système qui reste encore marginal dans le monde », explique Sébastien Marteau. Le prix d’entrée pour un appartement est de 275 000$, les villas montent jusqu’à 1 million de dollars. Le propriétaire peut occuper son bien un mois par an environ et quel que soit le taux d’occupation le reste du temps, il percevra un revenu fixe. « Tous les ans, j’ai donc au moins 1 200 000$ à payer à l’ensemble des propriétaires de toute façon, qu’on remplisse ou pas », confie-t-il au sujet de ce business model très particulier. « Nous avons un contrat avec chacun des propriétaires, certains des travaux sont à notre charge, d’autres sont à la leur. Certains ont déjà revendu leur bien, avec une importante plus-value », précise-t-il.
Un taux d’occupation annuel de 78%
Il convient donc que le management soit très efficace pour attirer de nouveaux investisseurs et satisfaire les propriétaires déjà existants. Diriger le Karma Kandara est donc un poste à très hautes responsabilités et aussi un siège rapidement éjectable en cas de résultats mitigés. Le taux d’occupation au mois d’août s’est établi à 88%. Il est en moyenne de 66% sur l’année pour l’ensemble des hôtels de Bali et le GM français nous avoue viser un taux de 78% pour cette année. La clientèle est surtout australienne, indonésienne et désormais chinoise. Les Européens sont en force, Français, Anglais, des gens entre 25 et 45 ans, énormément de familles. Le prix des nuitées s’échelonne entre 300 et 2500$ selon le nombre de chambres des villas, de une à cinq, et la vue. La durée moyenne des séjours au Karma Kandara est de 4 jours.
Certaines villas ont des quartiers privés pour le personnel afin que celui-ci soit toujours disponible. Le site emploie 300 personnes, les employés locaux sont payés entre 2 et 40 millions de roupies selon leurs qualifications. « Etre GM, c’est être un chef d’orchestre, c’est de l’organisation, de la comptabilité, du relationnel, du marketing, faire les RP avec la clientèle, avec les propriétaires. Une petite journée pour moi, c’est 12 heures de travail. Et comme le site est immense, je parcours des kilomètres tous les jours », s’amuse-t-il.
Le Karma Kandara Resort est au final un endroit particulier avec des fondations particulières. Une image à part, un business model à part, cet énorme enseigne a su allier innovation entrepreneuriale et image branchée sur cette presqu’île de Bukit, ce « caillou » comme dit Sébastien Marteau, alors que d’autres s’étaient simplement contentés de la vue depuis les falaises. En ce sens, le Karma Kandara est unique même si ce n’est pas le plus spectaculaire hôtel du genre sur l’île. Pour finir, Sébastien Marteau a tenu à faire une offre spéciale aux lecteurs de la Gazette à l’occasion du lancement du Karma Club, un membership qui permet de bénéficier de 25% de réduction sur les chambres, les consommations et le spa et qui s’accompagne également de trois vouchers de 100$. C’est gratuit pour vous, avant que ça ne passe à 499$ à l’année en 2017.
Karma Kandara Resort, Spa et Beach Club : Jl. Villa Kandara, Banjar Wijaya Kusuma, Ungasan, Kuta Selatan. Tél. (0361) 848 22 00, www.karmagroup.com
