Benjamin Pérard, 45 ans, est un Lillois installé de longue date à Bali et à qui nous avions déjà consacré un article (cf. La Gazette de Bali n° 81 – février 2012). A la tête de l’agence Bali Immobilier, qui fait à la fois de la vente/investissement en lease longue durée de villas et aussi leur gestion locative, il a en quelques années développé une activité prospère dans un secteur qui a connu pourtant quelques contractions l’an dernier en grande partie en raison des troubles volcaniques. Spécialiste d’un segment de marché qui a fait sa notoriété aujourd’hui, il passe en revue avec nous les conditions nécessaires à un investissement réussi à Bali…
La Gazette de Bali : Bali Immobilier a une dizaine d’années d’existence et un parcours professionnel accompli qui fait sa réputation aujourd’hui. Comment se définissent vos activités en ce début 2016 ?
Benjamin Pérard : C’est simple, elles sont réparties sur deux grands axes. D’une part, la vente de villas, et de l’autre, leur management, qui comprend aussi leur mise en location. Les deux se rejoignent bien sûr, ce qui nous permet de proposer à nos clients un service complet où ils n’ont à s’occuper absolument de rien.
LGdB : Par vente, qu’entendez-vous précisément ? Vos clients sont étrangers et les étrangers ne peuvent pas devenir propriétaires en Indonésie, n’est-ce pas ?
Photo par Expchigh
B P : Oui, c’est vrai, par vente, j’entends un lease longue durée conçu comme un investissement. Les gens « achètent » ce lease et nous leurs offrons la gestion de la villa en locatif. Ainsi nos clients ont réalisé un investissement foncier dont ils peuvent jouir pendant leurs vacances ou leur retraite mais qui, le reste du temps, leur rapporte des revenus locatifs. Et si la durée du lease et son éventuelle extension sont bien gérées, ils peuvent revendre leur bien avec une plus-value souvent extraordinaire en comparaison de ce qui se pratique en France sur de la pleine propriété.
LGdB : Le petit article paru dans la Gazette du mois dernier sur les modifications du hak pakai vous a contrarié. Pourquoi ?
B P : Parce qu’il n’était pas assez clair sur la différence qu’il y a entre le lease longue durée, moyen le plus courant utilisé à Bali aujourd’hui pour un étranger et le hak pakai, créant ainsi une certaine confusion, comme s’il s’agissait d’une seule et même disposition légale. Le hak pakai ou droit d’usage est une autorisation donnée par le gouvernement pour des résidents étrangers installés en Indonésie qui disposent au moins d’un KITAS (permis de séjour provisoire). Les extensions sont également consenties par le gouvernement. Il n’est donc pas question de renégociations avec le vendeur qui n’est plus propriétaire du bien. Enfin, son coût est équivalent au free hold, donc très cher.
LGdB : Bien, voilà qui est dit. Revenons au lease, concrètement, c’est pour combien d’années ?
B P : 25 ans au maximum par individu, qu’on peut renouveler une fois. Il existe des montages légaux permettant d’aller au-delà si nécessaire. Nous conseillons évidemment nos clients pour qu’ils sécurisent un certain nombre d’années de lease derrière pour que la vente du bien demeure attrayante. Nos clients sont donc bien des investisseurs même si le plus souvent, ils entendent jouir de leur bien.
LGdB : Bali Immobilier est spécialisé dans la clientèle francophone, n’est-ce pas ?
B P : Absolument, la plupart de nos acheteurs sont des Français, ils sont aussi en majorité ceux qui nous confient leur villa en gestion et location. En fait la quasitotalité des villas que nous avons en portefeuille appartiennent également à des Français, nous vendons donc plutôt des maisons de Français à… des Français… Mais appelons-les des francophones ! Car nous avons de plus en plus de clients suisses…
LGdB : Quel est leur profil ?
B P : Ce sont tous des gens qui veulent passer du temps à Bali, mais 80% sont des investisseurs qui ne passent que quelques semaines par an et qui désirent que leur villa leur rapporte le reste du temps. Ce sont malgré tout des investisseurs qui sont tombés amoureux de Bali, des investisseurs avec du coeur donc !
LGdB : Avec Bali, il y a toujours une valeur sentimentale, non ?
B P : C’est indéniable… Mais je peux dire qu’en termes de business pur, il n’y a pas de meilleur endroit au monde pour ce type d’opération. J’ai beaucoup voyagé ces derniers temps pour voir ce qui se pratique ailleurs, en Australie, en Thaïlande, au Portugal, j’ai étudié d’autres pistes également grâce à Internet, j’ai même osé jeter un oeil sur le marché français… Il n’y a qu’à Bali qu’on peut offrir de tels profits. Je suis toujours à le recherche de nouvelles destinations, je ne manquerai pas de prévenir les lecteurs de la Gazette le jour où je trouverai un nouvel Eldorado…
LGdB : Revenons au lease à Bali alors, quels sont les conseils de base que vous donnez à vos clients ?
B P : Tout d’abord, comme je l’ai dit, sécuriser un temps suffisant de lease pour la revente. Souvent, les gens pensent qu’avec le contrat d’origine de 25 ans, ils sont protégés. Quelles que soient les clauses, il ne faut jamais négliger d’amener le propriétaire du terrain chez le notaire et de faire un contrat spécifique à l’extension.
LGdB : Pratiquement, combien faut-il d’années restantes pour que la revente soit plus facile ?
B P : Idéalement, il faut prévoir une vingtaine d’années au compteur, donc prévoir au plus tôt ce contrat d’extension avec le propriétaire. Impératif car le plus tôt, c’est toujours le mieux.
LGdB : Quoi encore ?
B P : Acheter une maison en fonction du voisinage, se méfier des constructions à venir et des nuisances que cela pourra apporter, quelquefois pendant des années… Eviter d’acheter en zone verte (jalur hijau), bien vérifier que la maison à un permis de construire (IMB), que les taxes sont payées, que le bon nom figure sur le contrat. Il ne faut jamais verser d’acompte avant d’avoir tout vérifié. Etre bien certain que le prix de vente annoncé comprend les taxes et la commission d’agence. Il est impératif que le vendeur s’assure aussi que le prix affiché de son bien à vendre comprenne les frais décrits ci-dessus ainsi qu’une petite marge de négociation. Il faut de toute façon annoncer un prix en adéquation avec le marché. Pour vendre, il faut avoir le bon produit au bon prix. Adressez-vous à de vrais professionnels qui « n’omettent » pas ces informations…
LGdB : Vous êtes spécialisé sur quels secteurs géographiques ?
B P : Seminyak, Oberoi, Kerobokan, Umalas et Canggu. Nous sommes spécialisés bien évidemment sur les zones qui ont le meilleur potentiel de rendement locatif saisonnier. Aujourd’hui, le centre touristique de Bali, c’est Oberoi. C’est là que l’on obtient le meilleur ratio avec un taux de remplissage jusqu’à 85% à l’année et des prix entre 300 et 480 USD la nuit selon les saisons pour une villa 4 chambres avec son petit terrain par exemple… Sinon, le nouveau quartier de Bidadari, de l’autre côté de la by pass marche bien aussi en termes de rendement locatif parce que les terrains y sont moins chers. Ensuite, il y a Umalas, puis Canggu, là, pour le moment c’est plutôt pour les gens qui souhaitent s’installer. Seminyak centre est en perte de vitesse. Pour le moment, le rendement n’y est pas encore très intéressant mais je pense que les quartiers près de la plage à Canggu (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach) ont de l’avenir. Il y a toujours l’incertitude de cette future route qui pose problème car on ne sait toujours pas où elle va passer.
LGdB : Parlons peu mais parlons bien. Nous sommes dans une interview business alors nous voudrions savoir quelle est la fourchette de prix de vos villas, et le rendement qu’on peut espérer ?
B P : Eh bien, en gros pour une villa 2 chambres bien placée, petit terrain et piscine, la fourchette de prix se situe entre 150 000 et 200 000€. De 200 000 à 300 000€, vous trouverez quelques bonnes affaires. Pour la catégorie supérieure, plus de chambres, plus grand terrain, comptez entre 300 000 et 400 000€. La moyenne est de 10% de rendement net par an. Sans oublier la plus-value à la revente si vous avez sécurisé des années de lease derrière comme j’ai dit précédemment…
LGdB : D’accord, abordons maintenant l’autre axe de vos activités, la gestion des villas.
B P : Oui, c’est le concept du 2 in 1, les deux sont liés. Même si nous avons aussi en gestion des villas que nous n’avons pas vendues. Nous gérons tout de A à Z. Nous contrôlons les villas avec des inspections régulières, si nécessaire nous recrutons le personnel et le formons, femmes de chambre, cuisiniers, jardiniers, chauffeurs, piscinistes, factotums, nous assurons l’entretien et la maintenance, nous payons les factures, les charges, les salaires… Nous avons aussi un volet marketing pour mettre la villa sur le marché des locations de vacances et assurer un rendement maximum. En bref, nous nous occupons vraiment de tout, des transferts de l’aéroport, de l’accueil des locataires à leur arrivée jusqu’à la promotion des villas auprès d’une vingtaine d’agents, ainsi que la gestion des vacanciers avec des excursions, toutes sortes d’activités, dépannage 24h/24, un véritable service de conciergerie. Pour le premier contrat nous proposons un forfait fixe mensuel qui varie entre 2,2 millions et 2,5 millions de roupies en fonction du nombre de chambres. Le contrat marketing est facturé à 10 % du montant des locations. A cela, il faut ajouter 20% de commission qui va à l’agent qui amène la clientèle.
LGdB : Comment se situe Bali Immobilier par rapport à la concurrence ?
B P : Nous ne sommes pas les moins chers, mais il y a aussi des agences plus chères ! Mais je suis persuadé que nous avons les propriétaires les plus heureux : zéro souci et les meilleurs revenus. D’ailleurs, ils ne revendent jamais leurs biens pour des problèmes de rendement alors que nous récupérons à la vente beaucoup de villas gérées par nos concurrents… Un service efficace, ça a un coût, mais pour un investisseur, financièrement parlant, le plus important n’est-il pas le profit net une fois tous les frais déduits ? Il n’est pas rare que nos clients achètent un ou plusieurs autres biens quelques mois après leur premier achat avec Bali Immobilier, preuve que l’affaire est lucrative.
LGdB : L’année 2015 a-t-elle été bonne côté tourisme ?
B P : On a fait une bonne année 2015 et ce malgré les volcans et les multiples fermetures de l’aéroport. Nous avons les bonnes villas aux bons endroits. Avec le style qui faut, moderne mais aussi balinais, les bonnes dimensions de terrain, de piscine, etc. Nous sommes sélectifs.
LGdB : Quel est le profil de vos vacanciers ?
B P : 50% de nos touristes locataires sont australiens. Pour le marché international, notre boite s’appelle d’ailleurs Optimum Bali, un label que nous utilisons dans nos activités de location touristique.
LGdB : Bien, parlons maintenant de la société en elle-même. Vous employez combien de personnes ?
B P : 14 personnes dans les bureaux. Dans des postes qui vont du webmaster aux réservations, au marketing, à la gestion des problèmes des clients 24h/24, à l’entretien, à la maintenance, à la compta, aux achats, à la direction opérationnelle, à la vente. Nous avons aussi des stagiaires Français régulièrement. Et si nous comptons le personnel employé dans les villas, alors là, c’est une centaine de personnes. Je voudrais aussi mentionner Tammy, pilier de la boite, qui l’a démarrée avec moi et qui gère le personnel.
LGdB : Justement, ce n’est pas trop difficile de gérer autant de personnes ?
B P : Je ne dirai pas que c’est facile… Mais notre politique est d’offrir les meilleures conditions possibles pour les employés de l’agence comme pour ceux qui travaillent dans les villas. Nous mettons un point d’honneur à améliorer leur quotidien avec des conditions de travail et des salaires au-dessus de la moyenne ici. Nous avons la chance d’avoir la grande majorité de nos propriétaires qui ont la même vision que nous. Malheureusement, je sais que c’est loin d’être le cas de tous les investisseurs étrangers dont certains ternissent l’image du bule à Bali. A Bali Immobilier, il n’est pas question de faire du profit au détriment de la population locale, c’est aussi grâce à eux que les affaires tournent, il ne faut jamais l’oublier. De ce fait, nous avons des employés motivés, ce qui est indispensable pour le bien-être de nos clients. Nous n’avons quasiment jamais eu de démissions et tous les jours, nous avons des nouvelles demandes pour rejoindre l’équipe.
LGdB : Et pour finir, l’avenir de Bali Immobilier, vous le voyez comment ?
B P : Nous avons grandi petit à petit, tranquillement, nous avons les reins solides et nous pouvons continuer encore à nous développer. Nous sommes en fait parfaitement structurés pour cela.
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